證券時報
覺淵 璐璐 江聃
2025-01-16 21:56
在QDII基金接連披露溢價公告之際，REITs基金也是溢價“高發(fā)區(qū)”。
在板塊整體升溫后，截至1月16日，溢價率最高的基金為華夏北京保障房REIT，升水率高達52.95%，中金廈門安居保障性租賃住房REIT升水率也超過了五成，嘉實中國電建清潔能源REIT、銀華紹興原水水利REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等其余三只產(chǎn)品升水率超過40%，但也有多只產(chǎn)品貼水率超過20%。
有公募基金認為，當(dāng)前二級市場REITs經(jīng)過一輪估值抬升和行業(yè)輪動以后，估值處于相對合理水平，派息率對機構(gòu)配置盤仍有吸引力，預(yù)計市場或?qū)⒕S持震蕩上行的走勢。但短期要防止行業(yè)輪動、價格分化對絕對收益帶來的負面影響?？煽紤]逢低參與REITs一、二級市場估值合理的項目，并提高對二級市場波動的容忍度，布局長期投資機會。
REITs全線升溫
據(jù)統(tǒng)計，自從2024年12月10日至今，在一個月有余的交易日里，中證REITs全收益指數(shù)已經(jīng)漲幅高達7.86%。
在此期間，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT領(lǐng)漲板塊，漲幅高達25%，12月27日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)布公告，京東集團創(chuàng)始人、董事局主席劉強東作為基金原始權(quán)益人之一致行動人，擬在二級市場增持該基金不超過1億元，此次消息提振該基金在二級市場的凈值強力反彈。其次華夏華潤商業(yè)REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT兩只產(chǎn)品漲幅也逼近20%，即使步入2025年，在權(quán)益市場集體下挫的背景下，中證REITs全收益指數(shù)漲幅也達到了3.31%，其間，更有多家基金公司因旗下REITs近期二級市場漲幅過多而發(fā)布公告提示風(fēng)險。
有公募基金人士認為，當(dāng)前REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開始凸顯，較高分紅的公募REITs吸引力加大。此外，恰逢跨年節(jié)點，跨年資金搶跑以及市場上對利率敏感性較高的固收類資金對高股息資產(chǎn)配置需求增加，推高公募REITs市場持續(xù)走強。
中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍表示，公募REITs的股息率一般高于國債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。目前國家已將公募REITs納入FOF基金、社?；鸬荣Y金的投資范圍，同時推動公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場帶來更多的增量資金，隨著更多資金的入市，公募REITs的長期投資價值必將獲得更多投資者的認可。
二級市場的火熱還帶動了發(fā)行端資金的涌入。1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為122.02億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍。1月3日發(fā)布的基金份額發(fā)售公告顯示，基金網(wǎng)下發(fā)售有效報價投資者數(shù)量達80家，管理的配售對象數(shù)量為234個，有效認購數(shù)量總和約為49.34億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項目網(wǎng)下詢價倍數(shù)新高。
折溢價差距明顯
在行情逐步升溫之時，折溢價在REITs產(chǎn)品中也較為常見，且差距十分明顯。截至1月16日，溢價率最高的基金為華夏北京保障房REIT，升水率高達52.95%，中金廈門安居保障性租賃住房REIT升水率也超過了五成，嘉實中國電建清潔能源REIT、銀華紹興原水水利REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等其余三只產(chǎn)品升水率超過40%。
而華夏中國交建高速REIT貼水率超過45%，中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等基金也有不同程度的折價。
華寶證券認為，盡管2024年公募REITs二級市場整體表現(xiàn)優(yōu)異，但不同行業(yè)之間的表現(xiàn)仍有分化。隨著常態(tài)化發(fā)行的推進以及底層資產(chǎn)細分領(lǐng)域的擴容，REITs市場規(guī)模、流動性有望進一步提升。后續(xù)建議重點關(guān)注穩(wěn)定性與確定性較高的資產(chǎn)類型，同時觀察經(jīng)濟修復(fù)以及部分行業(yè)筑底企穩(wěn)情況。
招商基金認為，當(dāng)前二級市場REITs經(jīng)過一輪估值抬升和行業(yè)輪動以后，估值處于相對合理水平，派息率對機構(gòu)配置盤仍有吸引力，預(yù)計市場或?qū)⒕S持震蕩上行的走勢。后續(xù)看，如參與戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售投資，需要精選基金。短期要防止行業(yè)輪動、價格分化對絕對收益帶來的負面影響?？煽紤]逢低參與REITs一、二級市場估值合理的項目，并提高對二級市場波動的容忍度，布局長期投資機會。
公募基金：預(yù)計有更多“首單”項目納入發(fā)行范圍
1月13日，中國證監(jiān)會召開2025年系統(tǒng)工作會議，總結(jié)2024年工作，深入推進巡視整改，研究部署2025年重點工作。中國證監(jiān)會黨委書記、主席吳清出席會議并講話。還強調(diào)強化功能發(fā)揮，有力支持經(jīng)濟回穩(wěn)向好。制定資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見。抓好“創(chuàng)投十七條”“科創(chuàng)板八條”等落地實施，發(fā)展多元化股權(quán)融資，培育壯大耐心資本。提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)。
在剛剛過去的2024年，REITs新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)模創(chuàng)歷史新高。截至2024年12月31日，市場存量REITs達到58單，2024年發(fā)行的公募REITs數(shù)量高達29只，募資規(guī)模655億元，2024年新發(fā)數(shù)量等于過去三年總和。與此同時，底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)逐漸豐富。2024年，首批消費REITs、首只水利REIT發(fā)行上市、首只跨海大橋REIT陸續(xù)上市，首只農(nóng)貿(mào)市場REIT，首只熱能REIT申報獲批。
中金基金認為，2025年伴隨政策的進一步完善和市場的逐步成熟，REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴大。常態(tài)化發(fā)行機制下，預(yù)計將有更多領(lǐng)域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來新的突破，隨著更多類型資產(chǎn)的入市，REITs市場有望進一步提質(zhì)擴容，服務(wù)實體經(jīng)濟，盤活存量帶動增量的能力更加顯著。
校對：趙燕
