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闕福生
2025-02-28 15:02
作為我國租賃住房的重要品類，保租房的籌集、建設(shè)和供應(yīng)正不斷提速。
2月25日，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)面向青年人推出《應(yīng)屆大學生住宿保障實施細則（試行）》，打造“求職7日免費住宿——實習3月免費短租——就業(yè)3年優(yōu)惠長租”階梯式安居體系。具體為，收到北京經(jīng)開區(qū)企業(yè)筆試、面試通知的應(yīng)屆生（本科及以上，畢業(yè)3年內(nèi)或在讀畢業(yè)年級），單次最多可享受3到7天免費住宿，租金全免。若與經(jīng)開區(qū)企業(yè)簽訂實習合同或勞動合同的應(yīng)屆生，則可享受一次性3個月免費租住，租金全免。這在北京尚屬首次。
今年以來，深圳、成都、鄭州、昆明等城市均發(fā)布了保障性租賃住房配租公告。本月下旬，我國第7單保障性租賃住房REITs項目獲得通過。以深圳為例，近期深圳市南山區(qū)住建局公示了10404套房源，其中，保租房（政府組織配租類）一般為市場租金的六折，可以同時排隊公租房，而社會房源類保租房租金為市場價的九折。
完成“十四五”規(guī)劃中的保租房供應(yīng)任務(wù)，以及各城市加大對人才的吸引力度，是這一現(xiàn)狀的重要背景。從市場層面來看，保租房的供應(yīng)正在對租賃市場帶來深遠影響。
供應(yīng)提速
保租房的概念最早于2021年提出。在租購并舉的住房制度框架下，保租房作為主要面向新市民、青年群體的租賃住房品類，承擔著重要作用。
2021年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了這一品類的政策地位，并給予多項政策支持。
從狹義理解，保租房建設(shè)關(guān)乎新市民、青年群體的居住問題，但其重要性遠不止于此。
2022年，國家衛(wèi)生健康委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等17部門印發(fā)《關(guān)于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導意見》。在強化住房支持方面，文件提出，加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難。
與此同時，近年來各城市加大對人才的吸引力度，尤其是年輕人。在吸引人才的各類政策中，加大保租房供應(yīng)并給予免租期，是常見的舉措之一。
近年來，深圳一直為來深求職的高校應(yīng)屆畢業(yè)生提供7天免費住宿。今年該政策進一步優(yōu)化，將高校應(yīng)屆畢業(yè)生來深求職提供免費住宿天數(shù)從7天延長到15天，對于在深就業(yè)創(chuàng)業(yè)的人才，提供面積不等的保障性租賃住房。
“十四五”期間，我國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，預(yù)計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，2025年以來，各地對保租房的制度建設(shè)和實際供應(yīng)都在提速。
住建部近期便提出，在2024年全國建設(shè)籌集172萬套（間）配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房基礎(chǔ)上，今年將繼續(xù)增加保障性住房供給，幫助新市民、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。
本月中旬，廣州市出臺《廣州市保障性租賃住房管理辦法（暫行）》，對保租房的戶型、租金、租賃人群進行了規(guī)定。此后廣州宣布，今年計劃籌建保障性租賃住房10.79萬套（間）。
2月以來，昆明市公有房屋管理中心連續(xù)發(fā)布2025年第一批、第二批保障性租賃住房分配有關(guān)事項的有關(guān)通知，涉及兩個項目，共666套房源。同樣在2月，成都、鄭州均有保障性租賃住房的配租、選房等動作。
值得注意的是，2月21日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT獲上交所批復，底層資產(chǎn)為上海市閔行區(qū)虹橋項目、江月路項目。這也是我國第7單保障性租賃住房REITs項目。該產(chǎn)品于2024年11月26日申報至上交所，從申報到審核通過用時不到90天。
中長期影響
事實上，作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，針對保租房的制度建設(shè)和實際供應(yīng)，將是一項中長期的工作內(nèi)容。
2月14日，遼寧省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長解宇就表示，2025年至2027年，全省計劃通過收購存量商品房方式新增12萬套配租型保障性住房，其中新增2萬套公租房，10萬套保障性租賃住房。
一位住房租賃行業(yè)的資深從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在樓市去庫存的大背景下，保租房的房源籌集并非難事。比如，不少城市推出的“商改租”、“以購代建”等政策，就可為市場提供大量保租房源。
他表示，如果能按期完成政府部門制定的目標，這一品類有望在未來幾年形成持續(xù)供應(yīng)，并對租房市場帶來沖擊。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，在供需關(guān)系方面，保租房的大量入市，將有效緩解租房市場供需緊張狀況。同時，由于保租房的租金通常低于市場租賃住房，其對于平抑租金水平，增強市場穩(wěn)定性，也有著積極作用。
據(jù)悉，對于保租房的租金水平，不同城市有不同的規(guī)定。
根據(jù)廣州出臺的最新文件，政府性房源保障性租賃住房項目的租金，應(yīng)不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%；市場性房源保障性租賃住房，租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，按照“企業(yè)可持續(xù)、市民可負擔”的原則，由市場主體自主申報或調(diào)整。
鄭州也表示，保租房租金原則上不高于同區(qū)域同類型住房市場租金的90%。
但在此前的試點方案中，武漢、昆明都將保租房最高租金標準設(shè)定在市場水平的85%，青島則設(shè)定為80%。
此外，保租房在規(guī)范市場競爭方面的作用也不可忽視。嚴躍進表示，保租房能減少租客對傳統(tǒng)市場房源的依賴，其建設(shè)運營有嚴格規(guī)范和監(jiān)管，能帶動租房市場整體標準提升，引導市場向規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。
