證券時報網(wǎng)
聶英好
2025-02-27 10:55
一頭連著經(jīng)濟、一頭連著民生，房地產(chǎn)是每年兩會關(guān)注的焦點。去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，2025年要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，這也是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部今年要重點抓好的首要工作。
可以預見，“止跌回穩(wěn)”將成為今年兩會房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱議關(guān)鍵詞。接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，去年四季度以來，房地產(chǎn)多項指標顯示出市場出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的勢頭。總體來看，當前市場需求端呈現(xiàn)階段性及結(jié)構(gòu)性回暖，要進一步鞏固已取得的階段性成果、實現(xiàn)今年止跌回穩(wěn)的目標，首先要繼續(xù)優(yōu)化和切實落實已出臺的政策措施，同時及早儲備并推出增量政策，地方政府要與中央政府形成合力，從供需兩端同時發(fā)力。
多項指標顯現(xiàn)積極變化
近幾個月來，多項房地產(chǎn)市場的指標有所好轉(zhuǎn)，積極變化在逐步增多。
作為房地產(chǎn)周期的先行指標，商品房銷售面積自去年四季度以來有所改善。去年10月至12月，全國新房銷售面積連續(xù)3個月同比、環(huán)比雙增長。一線城市回穩(wěn)更加明顯，去年12月，4個一線城市新房成交量同比增長35%、環(huán)比增長1%；北京二手房成交量更是創(chuàng)21個月以來新高。
今年1月盡管為傳統(tǒng)銷售淡季，又逢春節(jié)假期，但仍延續(xù)向好趨勢。特別是春節(jié)之后，重點城市新房和二手房成交穩(wěn)步回升，深圳近期二手房錄得量已呈現(xiàn)連續(xù)三周增長態(tài)勢，且最新周錄得量已基本恢復到節(jié)前水平。
成交量的回升帶動一線城市二手房價格率先企穩(wěn)。去年12月，一線城市二手房價格已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比上漲，新房價格自2023年6月以來首次環(huán)比上漲，新房價格上漲城市個數(shù)創(chuàng)2023年7月以來新高。今年1月，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)上漲，二線城市新房價格自2023年6月以來首次環(huán)比上漲。其中，南京和成都的新房價格、上海的二手房價格已經(jīng)連續(xù)兩個月領(lǐng)漲全國，深圳二手房價環(huán)比漲幅升至與上海并列第一。
“1月作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的淡季，二線城市新房價格時隔19個月迎來首次環(huán)比上漲實為不易?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長丁祖昱說，此次南京新房價格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑更值得關(guān)注，表明以南京為代表的前期經(jīng)歷市場深度調(diào)整的二線城市未來或?qū)㈤_啟一輪修復行情。
熱點城市樓市成交回暖也傳導到了土地市場，房企投資信心在逐漸修復。今年以來，熱點城市超百輪競價和高溢價地塊頻出，多地土拍出現(xiàn)溢價率超過20%的地塊，最高溢價率高達87.5%。
部分城市樓市已現(xiàn)企穩(wěn)特征
一系列房地產(chǎn)指標的積極變化，反映出去年9月底以來出臺的一攬子房地產(chǎn)政策效果逐漸顯現(xiàn)，市場延續(xù)了去年四季度以來的向好勢頭。
對于當前市場所處階段，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹對記者表示，總體來看，市場需求端呈現(xiàn)階段性及結(jié)構(gòu)性回暖，但供給端的新開工和開發(fā)投資依然偏弱，止跌回穩(wěn)的持續(xù)性有待觀察。
浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬也認為，當前市場總體呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的良好勢頭，特別是一線城市和部分二線城市成交量和土地成交價出現(xiàn)較為明顯回穩(wěn)，不少城市新房和二手房總成交量保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，購房信心在恢復，購房咨詢量、看房量保持增長。但她同時強調(diào)：“當前已經(jīng)取得的階段性成果還需要進一步鞏固?！?/p>
從土地市場看，丁祖昱指出，盡管一二線核心城市的土地市場熱度較高，但全國整體土地市場仍處于筑底階段，部分三四線城市土地市場需求仍相對不足。
在中國信達首席不動產(chǎn)研究員謝海生看來，市場止跌回穩(wěn)已具備一定條件，但也不會一蹴而就，考慮到各城市房地產(chǎn)市場分化嚴重，不同能級城市之間應該是梯次回穩(wěn)的，目前核心一線城市已有企穩(wěn)特征，信心逐漸恢復、需求持續(xù)釋放，會逐步向二線城市輻射。
持續(xù)回穩(wěn)有待政策繼續(xù)“做加法”
市場的好轉(zhuǎn)離不開政策的支持。去年9月26日中央政治局會議提出要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，多個部門抓緊完善土地、財稅、金融等政策，合力打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，各地區(qū)也因城施策、一城一策、精準施策，政策效果不斷顯現(xiàn)。
接下來，如何保持住當前來之不易的市場向好勢頭、實現(xiàn)今年止跌回穩(wěn)的目標至關(guān)重要。多位受訪專家建議，穩(wěn)樓市政策需要繼續(xù)“做加法”，應及早儲備并推出增量政策。
秦虹建議，首先要繼續(xù)優(yōu)化和切實落實已出臺的政策措施，特別是本輪政策中對市場變化最為有效的是降低購房成本的政策，如繼續(xù)降息、降稅費等；使用地方政府專項債收購閑置土地政策，對扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系、增加有效供給有積極作用，也需加大中央支持力度，優(yōu)化落實；這一輪政策中提出城中村及危舊房改造擴大到300個城市，這一增量政策能擴大市場需求，可配套出臺更多激勵政策予以落實。
虞曉芬也認為，要鞏固當前市場向好的階段性成果，首先要繼續(xù)落實好已經(jīng)出臺的各項政策。除了要持續(xù)推進地方政府專項債來收購閑置存量土地外，還要進一步研究出臺如何鼓勵老百姓“以小換大”“以舊換新”等改善性需求釋放的政策，也要發(fā)揮好住房公積金的作用，比如再適當降低住房公積金的利率，擴大公積金的覆蓋面，增強公積金支持保障性住房和居民購房、租房的力度等。
虞曉芬說，地方政府要與中央政府形成合力，政策取向目標要一致性地聚焦到止跌企穩(wěn)上來，從供給端和需求端同時發(fā)力。
中國社會科學院金融研究所宏觀金融分析團隊認為，促進房地產(chǎn)市場供需再平衡是穩(wěn)房價的基礎(chǔ)，應及早儲備并推出增量政策，綜合運用特別國債和專項債收儲、貨幣化安置、房票等方式消化存量商品房，加大保障性住房和高品質(zhì)住房供給，更好滿足多元化居住需求。
校對：呂久彪
