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【環(huán)宇雜談】

養(yǎng)老需要考慮很多事，當(dāng)金錢(qián)支持最重要時(shí)，就該考慮資產(chǎn)來(lái)支撐，說(shuō)服父母放棄傳統(tǒng)觀念，“租房也可以養(yǎng)老”。

李宇嘉

在《我沒(méi)有時(shí)間悲傷也不想死亡》一書(shū)中，90歲的智慧老人莉西亞·菲爾茨說(shuō)：愿每個(gè)老人有體面、不焦慮，像莉西亞一樣坐在星之舟享受整個(gè)星空。養(yǎng)老如同一座山，壓在所有人頭上，對(duì)于高齡老人越來(lái)越多的中國(guó)來(lái)說(shuō)更是如此。體面養(yǎng)老有三大條件：有足夠的財(cái)富支配，居住在熟悉的環(huán)境，有直系親屬的照料。這其中，房子是能將這三者鏈接起來(lái)的關(guān)鍵。

講一下我本人的案例。年屆75歲左右的父母，告別常年的鄉(xiāng)下勞作，搬來(lái)城里養(yǎng)老。已定居在南方的我前幾年給他們買(mǎi)好了養(yǎng)老的房子，但二老始終無(wú)法適應(yīng)商品房社區(qū)和電氣化、智能化的生活模式，飲食起居存在一些障礙。好在姐姐和妹妹也在同一個(gè)城市里工作，方便照顧他們。但是，妹妹要上班，又要照顧小孩走讀，照看父母的任務(wù)更多落到了剛退休的姐姐身上。

生活總有不如意。姐姐家住得遠(yuǎn)，她還要給姐夫及剛參加工作的外甥女做飯，跑來(lái)照顧父母著實(shí)辛苦。于是，想到一個(gè)解決辦法，姐姐把她的房子賣(mài)掉，我把父母養(yǎng)老的房子賣(mài)給姐姐，然后在同一個(gè)小區(qū)給父母租一套房子。這幾年，三四線城市房?jī)r(jià)跌了，但還在高位，而租金卻很低廉。即便一次性付完10年的租金，手上還有一大筆錢(qián)。這樣，父母可以體面養(yǎng)老了。

重要的是，這一聯(lián)動(dòng)還解決了N個(gè)問(wèn)題，首先，就是姐姐和父母家隔的近了，正所謂“一碗湯”的距離；其次，姐姐家老舊的樓梯房置換為較新的電梯房，這樣倒騰就把未來(lái)價(jià)值損耗更快的資產(chǎn)處理掉了；再次，姐姐腿腳不方便，上下樓挺費(fèi)勁，這么操作也了卻了她換電梯房的愿望；最后，父母還在這個(gè)小區(qū)，自己的子女就在附近，心理上也舒適一些。

房地產(chǎn)火熱的那幾年，老家很多人都以擁有兩套或多套房為榮，兩三代人的積蓄積淀在不動(dòng)產(chǎn)上，甚至還有大量債務(wù)。但是，除少數(shù)旅居目的地外，大部分內(nèi)地三四線城市租賃不活躍，空置率很高，除了“我有產(chǎn)”的心理滿足之外，房子的實(shí)際效用很低。一線城市租售比在1%~2%，內(nèi)地三四線城市則低于此，父母所在小區(qū)租售比不到0.5%，自住之外持有房產(chǎn)很不劃算。

租金是由租客的實(shí)際收入決定的，而房?jī)r(jià)則是由過(guò)去狂熱的買(mǎi)房熱情、加杠桿所推高的。盡管三四線城市樓市開(kāi)始回調(diào)，但由于交易低頻、投資性拋盤(pán)少、自媒體不活躍，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格認(rèn)知有偏差，信息鴻溝導(dǎo)致實(shí)際售價(jià)并不低。但這幾年就業(yè)形勢(shì)不好，租金下跌比較明顯，租房變得劃算，100平米的商品房每月租金甚至低至幾百元，賣(mài)掉商品房以租房養(yǎng)老是不錯(cuò)的選擇。

這些年，有關(guān)住房支撐養(yǎng)老的傳統(tǒng)和設(shè)想很多，比如“以房養(yǎng)老”（反向抵押）、賣(mài)房換取養(yǎng)老床位、子女給父母養(yǎng)老（房子留給子女）、居家自我養(yǎng)老（請(qǐng)保姆）等，實(shí)踐中有很多障礙，很難兼顧到體面養(yǎng)老的三個(gè)條件。根本問(wèn)題在于傳統(tǒng)觀念制約，比如房子要給子女、房子會(huì)增值、老人要居住在熟悉的環(huán)境中等。但是，地產(chǎn)形勢(shì)徹底變了，觀念也要變。

比如，前面講的租房更劃算，比如房?jī)r(jià)不再上漲，比如經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力大，子女就業(yè)和收入難以維持，比如國(guó)家鼓勵(lì)養(yǎng)老“第三支柱”（本質(zhì)上是為養(yǎng)老提前儲(chǔ)蓄）等。將這幾個(gè)養(yǎng)老的新問(wèn)題結(jié)合起來(lái)看，我們須以全新的視角對(duì)待住房在養(yǎng)老中的作用。特別是，在商品房?jī)r(jià)格還在高位的時(shí)候，從資產(chǎn)效用價(jià)值（而非有產(chǎn)的滿足感）入手，最大化房產(chǎn)在養(yǎng)老中的實(shí)際作用。

也就是，養(yǎng)老需要考慮很多事，當(dāng)金錢(qián)支持最重要時(shí)，就該考慮資產(chǎn)來(lái)支撐，說(shuō)服父母放棄傳統(tǒng)觀念，“租房也可以養(yǎng)老”。過(guò)去，租期不穩(wěn)定、房東賣(mài)房、不愿租給老人等制約了租房養(yǎng)老。未來(lái)，房子多如牛毛，可能賣(mài)不掉，出租也不易，長(zhǎng)租估計(jì)會(huì)受到很多業(yè)主歡迎（總比空著強(qiáng)，有人幫你繳物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)）。未來(lái)，養(yǎng)老投入會(huì)越來(lái)越大，也是一個(gè)家族的事情，就應(yīng)該考慮如何盤(pán)活手上資源，最大化其對(duì)養(yǎng)老的支持，而非守著房子無(wú)法體面養(yǎng)老。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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